كيف تعمل قاعدة نسبة عبء الدين 50% في التمويل العقاري؟

ما الذي يُحتسب ضمن نسبة عبء الدين البالغة 50%؟

يُحتسب كل قسط دين شهري منتظم ضمن نسبة عبء الدين البالغة 50%، إلى جانب قسط التمويل العقاري الجديد. وتقارن النسبة هذه الأقساط بدخلك الشهري الإجمالي، أي أجرك قبل الاستقطاعات. فإذا كان المجموع ضمن الحد اجتزت اختبار نسبة عبء الدين، وإذا تجاوزه وجب على البنك أن يخفض القرض حتى يتسع.

ومن الالتزامات المعتادة قروض السيارات والقروض الشخصية والتمويل العقاري القائم وقروض الدراسة والحد الأدنى لسداد أي ائتمان آخر. ولا تدخل في الحساب إلا الأقساط المؤكدة والمتكررة، ولهذا يقرأ البنك تقريرك الائتماني وكشوف حسابك قبل أن يقرر.

أي الحدّين يُطبَّق أولاً؟

يُطبَّق الأدنى بين حدّين: القرض وفق نسبة عبء الدين، وحد نسبة التمويل إلى القيمة، وهو أكبر حصة من سعر العقار يقبل البنك إقراضها. فالبنك يحسب الحدّين ويوافق على الأصغر، لذا لا يوجد ترتيب ثابت ولا قاعدة واحدة تحسم الأمر دائماً.

وعملياً، تحسم نسبة عبء الدين الأمر عادةً للمقترضين الذين لديهم التزامات قائمة، لأن كل درهم من الدين يقتطع من حد 50%. أما حد نسبة التمويل إلى القيمة فيحسم الأمر حين يكون العقار هو القيد، كأن يكون سعر الشراء متواضعاً لصاحب دخل مرتفع، وهو الذي يحدد الحد الأدنى للدفعة المقدمة. فللوافد الذي يشتري منزله الأول بأقل من 5,000,000 درهم يبلغ الحد 80%، فتكون الدفعة المقدمة على الأقل باقي السعر.

يعرض الجدول أدناه حدود نسبة التمويل إلى القيمة لكل نوع من المشترين. ولا يظهر فيه القرض وفق نسبة عبء الدين، لأنه يعتمد على دخلك وديونك ومدتك وسعرك.

كيف تختبر البنوك السعر؟

تطبّق البنوك سعر اختبار داخلياً خاصاً بها، يؤثر في أهليتك وفق نسبة عبء الدين وفي الحد الأقصى للقرض. فبدلاً من اختبار القسط بالسعر الذي ستبدأ بدفعه، قد يختبره البنك بسعر أعلى، ليتأكد من أنك ستظل قادراً على السداد إذا ارتفعت الأسعار. ويختلف سعر الاختبار من بنك إلى آخر ومن منتج إلى آخر.

ويقوم اختبار الضغط على المبدأ نفسه الذي تقوم عليه نسبة عبء الدين: هل يستطيع دخلك تحمّل الأقساط في الحالة الأسوأ؟ فإذا طبّق البنك سعر اختبار أعلى، ينخفض القرض الذي يوافق عليه، حتى لو كان سعرك الفعلي في البداية أقل. وهذا أحد أسباب اختلاف إجابة بنكين للراتب نفسه.

نحسبها لك

لا تحتاج إلى إجراء هذه الحسابات بنفسك. يحسب لك مستشار من أكناز ما سيقرضك إياه كل بنك، والبنوك التي تناسب حالتك، وما ستدفعه، ثم يقدّم طلبك إلى البنك في اليوم نفسه. احصل على موافقتي المبدئية أو اطلب اتصالاً.